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2024
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03
新建商品住宅銷售有望企穩好轉
近日，中指研究院發布今年1~2月份房企銷售相關數據，顯示百強房企銷售額同比大幅下降，國家統計局發布1~2月份全國新建商品房銷售數據也是繼續下降，由此引起一些人認為當前房地產市場更加低迷，甚至有人認為有可能進一步「二次探底」。個人認為，僅根據個別月份數據來判斷當前房地產市場形勢和下一步走勢是不全面的，會出現較大偏差。
近日，中指研究院發布今年1~2月份房企銷售相關數據，顯示百強房企銷售額同比大幅下降，國家統計局發布1~2月份全國新建商品房銷售數據也是繼續下降，由此引起一些人認為當前房地產市場更加低迷，甚至有人認為有可能進一步「二次探底」。個人認為，僅根據個別月份數據來判斷當前房地產市場形勢和下一步走勢是不全面的，會出現較大偏差。
一是去年同期相關銷售數據基數較高。去年全年的商品房交易情況總體上是前高、中低、後穩。去年一季度，人們對宏觀經濟恢復充滿希望，預期樂觀，3年疫情期間積累的購房需求集中釋放，導致去年同期相關銷售數據基數較高。
二是受之前部分頭部房企出險影響，目前百強房企的銷售可能不及其他房企的銷售。據了解，近年一些規模不大、經營較穩健的地方房企的商品房銷售相對較好。此外，從銷售額來看，百強房企市場占有率近年呈下降趨勢，百強房企之外的其他房企銷售情況也值得關註。
三是房企銷售情況僅包含新建商品房，隨著房地產市場從以新房市場為主向以二手房市場為主轉變，二手房交易占比提升，二手房分流了一部分新房需求。近日，國家統計局公布的2023年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2023年全年二手房交易網簽面積占比接近40%。
因此，僅根據局部數據、短期數據對當前房地產市場形勢和下一步走勢進行判斷，會過度估計房地產市場調整幅度。而應根據後續反映整體房地產市場情況的相關統計數據，綜合百強房企和其他房企、新房和二手房交易等情況，進一步作出分析判斷。
同時應看到，受部分頭部房企出險、項目停工等因素影響，一些人不敢買新房特別是不敢買期房，導致目前房企銷售有所下降。隨著房地產利好政策不斷出臺，特別是今年加快建立城市房地產融資協調機製，推動房地產項目融資盡快落地，全力支持房地產在建項目融資和建設交付，不僅能保障購房人合法權益，而且能有效支持現房銷售，穩定市場預期。特別是有利於盡快建成現房，居民就敢購買了，甚至列入「白名單」的房地產項目，因為有了這種強有力的「政府背書」和融資支持，購買期房也是較安全的，從而也會有一些購房需求者敢於購買期房。因此，還能在銷售端使新建商品住宅特別是符合預售條件的期房能夠銷售出去，新建商品住宅銷售有望企穩好轉。
此外，去年以來房地產利好政策雖然較頻繁出臺，但效果之所以不及人們預期，是因為人們受就業壓力加大、收入預期偏弱等許多因素影響，貸款購房意願不強。之前人們講房地產拖累整體經濟，現在來看房地產也受到宏觀經濟形勢的較大影響，單靠房地產政策刺激難以立竿見影，因此，房地產市場企穩回升也有賴於在宏觀經濟層面穩增長、穩就業、增信心。
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